Hissedarın evinin yıkılması her zaman mümkün olmamakla beraber belirli koşulların varlığı halinde yıkılması mümkündür. Buradaki yazımızda tüm ihtimalleri incelememiz mümkün değildir. Bu sebeple uygulamada açılmış davalarda en çok karşılaşılan ret sebeplerinden bir kaçını aşağıda inceleyeceğiz. Ayrıca hissedarın evinin yıkılması yönünde açılan davalara ilişkin Yargıtay kararlarından örnek vereceğiz.
Uygulamada en çok karşılaşılan uyuşmazlık, bir paydaşın kendine ait paydan fazlasını kullanarak arsa üzerine ev yaptırması halinde diğer paydaşların kendilerinin rızasını almadan yapılan evin yıkılmasını istemesidir. Bu durumda Yargıtay, paydaşlar arasında fiili olarak taşınmazın bir sözleşme yada uygulama ile bölünüp bölünmediğinin araştırılması ve buna göre karar verilmesi gerektiğini vurgulamıştır.
Eğer taşınmaz paydaşlar arasında fiili olarak taksim edilmiş ve bir sözleşme yada uzunca süre kullanıma bağlı fiili kullanım biçimi oluşmuş ise ahde vefa gereğince kullanıma aykırı olarak yapılan evin yıkılabileceğine hükmetmiştir.
Fiili Olarak Taksim Edilmiş Arsada Paylaşıma Aykırı Yapılan Yapının Yıkımı Ahde Vefa Gereğidir.
“Yargıtay 1.Hukuk Dairesi 2015/ 9310 E., 2015 / 10455 K. ve 07.09.2015 tarihli kararında; Bilindiği üzere 4721 s. Türk Medeni Kanunun (TMK) 706, 6098 s. Türk Borçlar Kanununun (TBK) 237, Tapu Kanununun 26. maddeleri hilafına tapulu taşınmazlarda harici veya fiili taksim ile payların mülkiyeti ana taşınmazdan ayrılamaz. Ne var ki, taşınmazın kullanma biçimi tüm paydaşlar arasında varılan bir anlaşma ile belirlenmiş yada fiili bir kullanma biçimi oluşmuş, uzun süre paydaşlar bu durumu benimsemişlerse kayıtta paylı, eylemsel olarak (fiilen) bağımsız bu oluşumun tapuda yapılacak resmi taksime veya ortaklığın satış suretiyle giderilmesine yahut o yerde bir imar uygulaması yapılmasına kadar korunması, “ahde vefa” kuralının yanında TMK’nin 2. maddesinde düzenlenen iyi niyet kuralının da bir gereğidir. Aksi halde, pek çok kimse zarar görecek toplum düzeni ve barışı bozulacaktır.
O halde, paydaşlar arasındaki elatmanın önlenilmesi davalarında öncelikle tüm paydaşları bağlayan harici bir taksim sözleşmesi ve özel bir parselasyon planının olup olmadığı veya fiili kullanma biçiminin oluşup oluşmadığı üzerinde özenle durulmalı, varsa çekişmeli yerin kimin kullanımına terk edildiği saptanılmalı, harici veya fiili taksim yoksa uyuşmazlık yukarıda değinildiği gibi, TMK’nin müşterek mülkiyet hükümlerine göre çözümlenmelidir.”
Diğer bir ihtimal ise taraflar arasında fiili bir taksim olmaksızın taşınmazın payından fazla olacak biçimde kullanılmasıdır. Bu durumda da davayı açan paydaşın, taşınmazda az bir yer dahi olsa herhangi bir yeri kullanıp kullanmadığı ihtimaline göre yıkım talebinin akıbeti şekillenecektir. Eğer davayı açan paydaş arsanın yarısına sahip olması durumunda dahil eğer sadece arsanın 1/10 unu kullanabiliyorsa hissedarın evinin yıkılması istenemeyecektir. Nitekim Yargıtay, istikrarlı olarak davayı açan paydaşın arsanın küçük bir yerini kullanması halinde bu davayı açamayacağını, sadece taksim yada ortaklığın giderilmesi davası ile aradaki uyuşmazlığın giderilebileceğine hükmetmiştir.
Arsayı Azda Olsa Kullanan Paydaş, Diğer Paydaşın Yapısının Yıkımını İsteyemez.
“Yargıtay 1.Hukuk Dairesi 2014/ 10971 E., 2015 / 12434 K. ve 02.11.2015 tarihli kararında; Somut olayda, çekişme konusu 7 parsel sayılı taşınmazda davacı ve davalıların paydaş oldukları görülmüş, keşif sonrası düzenlenmiş olan 23/10/2010 tarihli bilirkişi raporu ve tanık O. K.’ın beyanına göre tüm paydaşların taşınmazda kullandıkları yer bulunduğu saptanmıştır.
Yukarıda belirtilen ilkeler ve somut olaya göre, davacının dava konusu taşınmazda kullandığı yer bulunduğu, payından az yer kullandığını iddia eden davacının elatmanın önlenmesi davasıyla değil taksim veya ortaklığın giderilmesi davası açmak suretiyle uyuşmazlığın çözümlenmesi gerektiği gözetilerek, davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirmeyle davanın kabulüne karar verilmesi doğru olmamıştır.”
“Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2010/15204 E., 2011/1059 K. ve 02.02.2011 tarihli kararında; İncelenen tapu kayıt örneğinden; çekişme konusu 40 sayılı parselde davacının 3/6 payının bulunduğu, …’a ait 1/6 payda ise davalının elbirliği mülkiyet halinde malik olduğu anlaşılmaktadır. Taşınmazda, başka paydaşlar da mevcuttur…… Somut olayda; dava konusu taşınmazın, bütün paydaşlarının katılması suretiyle kullanma taksimine tabi tutulmadığı, buna karşılık davacının 40 sayılı parsel içinde bir oda yaparak taşınmazı kullandığı bir bölüm bulunduğu anlaşılmaktadır. Davacı 40 sayılı parseldeki payı sebebiyle kullandığı bölüm bulunduğundan isteği reddolunmalıdır. Zira, belirtildiği üzere bu davanın elatmanın önlenmesi istemiyle değil, ortaklığın giderilmesi suretiyle çözümü gerekir.”
Görüleceği üzere çeşitli ihtimallerde hissedarın evinin yıkılması mümkün iken, bazı hallerde mümkün değildir. Yukarıda saylan haller dışında taşınmazda başkaca hissedar olup olmaması, diğer paydaşların yapıya izin verip vermediğinin incelenmesi, yapının kim tarafından ve ne zaman yapıldığının incelenmesi ayrıca gerekmektedir. Nitekim Yargıtay başka bir kararında murisin izni ile sağlığında yapılan evin yıkılamayacağına hükmetmiştir.
Çok dikkat edilmesi gereken hissedarın evinin yıkılması konulu davalarının, konusunda uzman bir taşınmaz avukatı tarafından takip edilmesi önemlidir.
