Vekaletnameyle yapılan satışın iptali, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshedilmesi halinde sıkça talep konusu yapılan bir durumdur. Müteahhit, kendisine düşen dairelerin, kendisine verilecek vekaletname ile hiç üzerine almadan başka bir kişiye satması halinde vekaletnameyle yapılan satış söz konusu olur.
Bu durumda müteahhit, hiç üzerine almadan daireyi satması durumu söz konusu olduğu için satış sözleşmesinin taraflarını arsa sahibi ve satın alan üçüncü kişi oluşturur. Yani arsa sahibi, müteahhide daire devretme yükümlülüğünü hukuken yerine getirdiğinden söz edilemez. sözleşme feshedilse dahi eğer müteahhit, daire almadığını iddia ederse satışın iptali söz konusu olmaz. Konuyu biraz daha ihtimallere göre detaylandırmak gerekirse;
Birinci İhtimal; – Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde müteahhide kalacak dairelerin belirlenmiş olması-
Bu durumda arsa sahibi, müteahhide vereceği daireyi, müteahhide vereceği vekaletname ile satması halinde müteahhit kendisine kalacak daireyi açıkça bildiğinden dolayı burada arsa sahibi, sözleşmeden kaynaklanan yükümlülüğünü yerine getirmiş olduğu varsayılacağı için geriye yönelik kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedilmesi halinde arsa sahibi devrettiği daireyi, satın alan üçüncü kişiden geri alabilecektir.
İkinci İhtimal; – Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde müteahhide kalacak dairelerin belirlenmemiş olması-
Bu ihtimalde işler biraz daha karışmaktadır. Müteahhide kalacak daireler açıkça sözleşmede yazmadığından dolayı müteahhit tarafından vekaletname ile yapılan satış halinde yapılan satışın müteahhit lehine yapıldığı hususunu ispat yükümlülüğü arsa sahibi sahibinde olacaktır. Eğer müteahhit “evet bana kalan daireyi kendi hesabıma sattım ve parasını ben aldım” derse ortada sıkıntı yoktur.
Ancak müteahhit, “hayır. Ben arsa sahibi için alıcı buldum ve satış, arsa sahibi adına ve hesabına gerçekleştiğinden dolayı arsa sahibi bana daire devretmedi” derse işte burada vekaletnameyle yapılan satışın iptali için arsa sahibinin aksini ispatlaması gerekmektedir.
Yerleşik Yargıtay kararlarına göre vekaletnameyle yapılan satışın iptali için yazılı delil ile aranmaktadır. Buna göre Yargıtay;
“arsa sahibinin resmi akit tablosunun aksini ispat külfeti kolaylaştırılarak yüklenici ile 3. kişi arasında bağımsız bölümün temlikine ilişkin adi yazılı sözleşmenin ya da yüklenicinin arsa sahibine yaptığı yazılı talimatı bulunup bunların yüklenici tarafından isticvap edilerek ya da belge tanıklarınca doğrulanması ile kanıtlanabileceği kabul edilmektedir.”
Görüleceği üzere yazılı delilin yanında isticvap yada belge tanıklarının doğrulmasına ihtiyaç vardır.
Bu durum katı bir uygulama gibi gözükse de yazılı delilin aksi ancak yazılı delil ile ispatlanabileceğinden dolayı vekaletnameyle yapılan satışın iptali için yazılı delil şarttır.
Yargıtay 15.Hukuk Dairesi 2018/ 2201 E., 2018 / 4791 K. ve 03.12.2018 tarihli kararında;
“Arsa sahipleri, edimini ifa etmeyen ve temerrüde düşen yüklenici ile aralarında var olan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden dönseler (fesih etseler) dahi, kendilerinin dönmeden önce üçüncü kişiye satış suretiyle devrettikleri tapu payının geri verilmesini bu kişiden talep etmeleri mümkün değildir. Çünkü satın alan kişi, tasarruf yetkisi olan arsa sahibinden bağımsız bölüm satın aldığından tescil işlemi yolsuz değildir. Tapuda devir işlemi arsa sahibince yapıldığından karine de arsa sahibinin kendisine ait bağımsız bölümü satmış olmasıdır.
Ancak bu karinenin aksinin ispatı mümkün olup, arsa sahibi tapudaki satış akit tablosunun aksini, yani tapuda devrettiği bağımsız bölümün arsa payı karşılığı yapım sözleşmesi ya da ek sözleşme ile dava dışı yükleniciye bırakıldığı, bu bağımsız bölümün yüklenici tarafından satılmış olup onun istek ve talimatıyla tapuda devrin kendisi tarafından yapıldığını yasal delillerle kanıtlayabilir. Dairemiz uygulamalarında, uygulamada tapu masrafından kurtulmak düşüncesiyle yüklenicilerin kendi adlarına intikâl yaptırmadan arsa sahibi üzerinden devir yaptırdıkları bilindiğinden arsa sahibinin resmi akit tablosunun aksini ispat külfeti kolaylaştırılarak yüklenici ile 3. kişi arasında bağımsız bölümün temlikine ilişkin adi yazılı sözleşmenin ya da yüklenicinin arsa sahibine yaptığı yazılı talimatı bulunup bunların yüklenici tarafından isticvap edilerek ya da belge tanıklarınca doğrulanması ile kanıtlanabileceği kabul edilmektedir.
Bu açıklamalardan sonra somut olaya gelince mahkemenin kabulüne göre de dava konusu bağımsız bölüm arsa sahiplerine bırakılmış olup, davacı tarafça dava konusu bağımsız bölümün dönülen sözleşme ve paylaşım gereğince dava dışı yükleniciye bırakıldığı onun talimatı ile davacı arsa sahibi … tarafından davalıya tapuda devredildiği diğer bir anlatımla karinenin aksi yasal delillerle kanıtlanamadığından, davalının dava konusu yeri arsa sahibi …’dan satın aldığı kabul edilip, davanın reddine karar verilmesi gerekir.”
Not: Daha detaylı bilgi için Trabzon Gayrimenkul Avukatı ile iletişime geçebilirsiniz.
