KİRA BEDELİNİN TESPİTİ (KİRA ARTIŞ) DAVASI
Enflasyonun artması, dolar, euro, altın gibi döviz kurlarının yükselmesi, Türk Lirasının değer kaybetmesi, alım gücünün düşmesi, konut ihtiyacının fazla olması, konut üretiminin düşmesi gibi nedenlerle kira tespit davaları son dönemlerde adından sıkça söz edilen davalardandır. Bunun yanında Türk Borçlar Kanunu'nun GEÇİCİ MADDE 2- (Ek: 14/7/2023-7456/23 md.) uyarınca konut kiralarında %25 (yüzde yirmi beş) artış sınırının getirilmesiyle birlikte kiraların düşük kaldığı ortadadır. Her ne kadar bu uygulamadan sonrasında vazgeçilmişse de mevcut kira sözleşmeleri bedelleri düşük kaldığından taşınmaz malikleri bu davaları sıklıkla açmaktadır.
Günümüzde özellikle büyükşehirlerde yaşanan ekonomik dalgalanmalar, Şubat 2023 tarihinde yaşanan deprem nedeniyle evsiz kalan ve psikolojik olarak etkilenen kişilerin göç etmesinden sebeple ev kiralarının ciddi oranda arttığı, bu nedenlerin kira ilişkilerindeki taraflar arasında dengenin bozulmasına neden olduğu ortadadır. Bu yazımızda kira tespit davası (kira artış davası) nedir?, hangi durumlarda açılır?, şartları nelerdir?, yetkili ve görevli mahkemeler hangileridir?, ne kadar masraf ödenir? gibi sorulara yanıt arayacağız.
KİRA TESPİT DAVASI NEDİR?
Kira tespit davası, kiraya veren ve kiracı tarafından açılabilen ve kira bedelinin yeniden belirlenmesini amaçlayan önemli bir hukuk yoludur. Önemle belirtmek gerekir ki kira tespit davaları sadece konut ve çatılı işyeri kiraları ile ilgili uyuşmazlıklar karşısında açılabilir. Arsa kirası, araç kirası ve benzeri kiralarla ilgili meselelerde kira tespit davası açılamaz. Kira tespit davaları ile ilgili hükümler TBK m.344'de düzenlenmiştir.
Türk Borçlar Kanunu (Bundan sonra "TBK" Olarak anılacaktır.) Madde 344:
"Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir." şeklinde düzenlenmiştir. Madde metninden de anlaşılacağı üzere kira tespit davalarının açılması için bir takım şartlar aranmaktadır. Şöyle ki;
HANGİ DURUMLARDA KİRA TESPİT DAVASI AÇILABİLİR?
Kira tespit davaları iki farklı durumda açılabilir. Bunlardan birincisi taraflar kira bedeli ile kira artış oranını sözleşmede açıkça belirlememiş ve bu konuda ileride bir anlaşma sağlayamamışlarsa kira tespit davası açma yoluna başvurabilirler. İkinci durum ise taraflarca belirlenen kira bedelinin yeni kira döneminin başında artırılmasına rağmen bir süre sonra güncel emsal kiraların altında kalmasıdır. Bu durumda da taraflar çözüm yolu olarak kira tespit davası açma yoluna başvurabilirler.
KİRA TESPİT DAVASI AÇMA ŞARTLARI NELERDİR?
Kira tespit davası açılabilmesi için bazı şartlar vardır. Bu şartların aynı anda gerçekleşmiş olması gereklidir. Bunlardan ilki tarafların kendi aralarında geçerli bir kira sözleşmesi yapmış olmasıdır. Bilindiği üzere kira sözleşmelerinde şekil şartı aranmamaktadır. Kira sözleşmeleri sözlü veya yazılı şekilde kurulabilir. Fakat kira sözleşmesinin yazılı şekilde kurulması; ispat açısından tarafların lehinedir.
İkinci şartımız kira tespit davalarının sadece konut ve çatılı işyeri kiraları ile ilgili konularda açılabileceğidir. Arsa kirası, araç kirası, ürün kirası ve benzeri kiralar ile ilgili kira tespit davası açılamaz.
Bilinmelidir ki davayı açan tarafın talebinin haklı olması gerekir. Taraflar kira artış oranını kendi aralarında haricen yapmış oldukları artışlarla mahkemenin belirleyeceği parasal sınıra getirmiş olabilirler. Bu durumda kira tespit davası açılsa dahil; davanın kaybedilme ihtimali yüksektir. Bu nedenle belirlenen kira bedeli güncel emsal kira bedelleriyle uyumluysa kira tespit davasının reddi gerekecektir.
KİRA TESPİT DAVASI NE ZAMAN AÇILIR?
Kira tespit davasının ne zaman açılacağı konusunda karşımıza TBK. Madde 345 ve TBK madde 344/3 çıkmaktadır.
TBK m.345 uyarınca;
"Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davalar her zaman açılabilir.
Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur." şeklinde düzenlenmiştir.
Söz konusu hükmün birinci fıkrasında kira tespit davalarının her zaman açılabileceği düzenlenmiştir. Burada önemli olan kira tespit davasını ne zaman açarsak bu davanın hangi döneme etki edeceğidir. Yeni kira dönemi için geçerli olmasını istiyorsak yeni dönemin başlamasından en geç 30 gün önce dava açılmalı ya da yine yeni dönemin başlamasından en geç 30 gün önce kiracıya yazılı ihtar gönderilmelidir. Bu iki durumdan birinin mevcudiyeti mahkemece belirlenecek yeni kira bedeli, yeni kira dönemine uygulanır. Eğer yeni kira döneminden en geç 30 gün önce bu durumlardan bir tanesi bile yoksa yeni kira bedeli bir sonraki kira dönemi için geçerli olur.
Ancak bilinmesi gerekir ki her ne kadar kanunda bu şekliyle düzenlenmişse de; güncel Yargıtay kararlarında bu sürenin geçirilmesi durumunda davacıya "Sonraki dönem için artış talebinin olup olmadığı" sorulmaktadır. Davacı, kira tespit (artış) davasını sonraki dönem için kullanmak isterse davaya devam edilmektedir.
YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ 19.01.2022 T. 2021/8564 E. 2022/129 K.
" ... davalı tarafından dosyaya sunulan ve her iki tarafın imzasını taşıyan kira sözleşmesinin aslının dosyaya eklenmesi ve TBK'nın 345. madde hükmü de gözetilerek davanın süresinde açılıp açılmadığının belirlenmesi, dava süresinde ise istenen dönem yönünden mahkemece araştırma yapılması, aksi halde davacıdan sorularak bir sonraki dönem için kira bedelinin tespiti yoluna gidilerek karar verilmesi gerektiğinden bahisle bozulmuştur."
TBK m.344/3'te ise belirtilen dönemlerde (her 5 yılda bir) kiralanana ilişkin bir rayiç bedel ortaya konulması söz konusudur. Yani TBK m.344/3 uyarınca ilk 5 yılın bitiminde olduğu gibi sonraki her 5 yılın bitiminde kira tespit davası açılması istenebilir.
KİRA TESPİT DAVASINDA YETKİLİ ve GÖREVLİ MAHKEME HANGİLERİDİR? KİRA ARTIŞ DAVASI NEREDE AÇILIR?
Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.4/1-a uyarınca kira tespit davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise sözleşmenin ifa edildiği yerde bulunan sulh hukuk mahkemesi veya davalı tarafın yerleşiminin bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir. Yani kira tespit davaları, kiralanan taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde ya da davalı tarafın yerleşiminin bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılmalıdır.
YENİ KİRA BEDELİ NASIL TESPİT EDİLİR? KİRA BEDELİ TESPİT EDİLİRKEN HANGİ KRİTERLER GÖZ ÖNÜNE ALINMALIDIR?
Kiraya veren ile kiracı, kira bedelini Anayasamızın 48. Maddesi gereği sözleşme serbestisi çerçevesinde belirleyebilmektedirler. Fakat taraflar yenilenen kira dönemi için kira artış oranını diledikleri gibi sözleşme serbestisi çerçevesinde belirleyemezler. Kanun koyucu TBK m.344'te bazı sınırlamalar getirmiştir. Sınırlama getirmesinin sebebi kiraya veren ile kiracı arasındaki ekonomik dengenin sağlanmak istenmesidir.
TBK m.344/3 uyarınca ise "Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir." şeklinde düzenlenmiştir.
Söz konusu hükümde taraflarca yeni kira bedelindeki artış oranı ile ilgili anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda yeni kira bedeli; hakim tarafından TÜFE'nin on iki aylık ortalama değişim oranı, kiralananın durumu, güncel emsal kira bedelleri, emlak ilanları, emsal kira sözleşmeleri, taşınmazın şehir merkezine yakınlığı, hastanelere, alışveriş merkezine, stadyum, okul vb. Gibi değer katacak konumlara uzaklığı dikkate alınarak hakkaniyete uygun bir biçimde belirlenir. Görüldüğü üzere hakimin takdir yetkisi sınırlı değildir.
Bilirkişiler daha doğru bir kanaatte bulunabilmek için söz konusu kira tespit davası ile ilgili emsal kira sözleşmelerini, emlak sitelerindeki güncel ilanları incelemektedirler. Bu ilanlar da dikkate alınmaktadır. Somut uyuşmazlıkta da emsal kira bedelleri taraflarca sunulmamışsa aynı zamanda bilirkişiler bölgedeki emlakçıları arayarak konut ve çatılı işyeri kira piyasası ile ilgili bilgi alabilirler. Kiracı ve kiraya veren de söz konusu davanın daha doğru bir netice ile nihayetlenebilmesi için emsal kira sözleşmeleri sunabilir.
Bunun yanında taşınmazın değerine etki edecek bazı önemli hususlar da vardır. Bu hususların da değerlendirme yapılırken göz önünde tutulması gereklidir. Dava konusu taşınmazın eski olup olmadığı, ana cadde üzerinde bulunup bulunmadığı, içinin eski olup olmadığı veya yeni yapılıp yapılmadığı, konumu, şehir merkezine uzaklığı, deniz manzarası olup olmadığı, hastane, AVM, eğitim kurumları gibi yerlere yakın olup olmadığı taşınmazın değerine etki edecek önemli hususlardır. Yargıtay'ın da bu konu ile ilgili yerleşik içtihadı mevcuttur.
T.C. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2011/3163 E. , 2011/6487 K. 18.04.2011 tarihli kararı,
"Yine bilirkişi raporunda dava konusu mecurun çelik konstrüksiyon binanın giriş arka bölümünde bulunan ve depo olarak kullanılan ortalama 420 metre karelik yer olduğu, bu yerle ilgili herhangi bir emsal gösterilmediği, yeni dönem kira parasının tespitinin hak ve nesafet kurallarına uygun bir kira bedeli olarak belirlenmesi gerekeceğinden ve mecurun hali hazırdaki konumu, durumu, yapılışında kullanılan malzeme, kalitesi, çevre ile uyumu gibi hususların değerlendirilmesinde dava konusu mecurun aylık kira bedelinin 01.07.2009 tarihinden itibaren aylık brüt 5 750,00 TL olması gerekeceği bildirilmiştir.
Ancak, taraflar arasında üç ayrı kira sözleşmesi bulunmaktadır. Bilirkişiler tarafından bu husus raporda irdelenmemiş, dava konusu yer ile ilgili kira sözleşmesi net olarak belirlenmemiş, kira parasının düşüş göstermesinin nedenleri yeterince açıklanmamıştır. Hükme esas alınan bilirkişi raporunda, tespite dayanak olacak emsal araştırması yapılmamıştır.
18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı YİBK ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre \"hak ve nesafet ilkesi uyarınca hakim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete, özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.
Mahkemece yukarıda açıklanan yönleri içermeyen genel ifadeli bilirkişi raporuna itibar edilerek eksik incelemeyle hüküm kurulması usul ve yasaya YİBK'na ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına aykırı olup bozma nedenidir."
Görüldüğü üzere Yargıtay ilamında açık bir şekilde yapılması gereken araştırmalar tek tek sayılmıştır. Bu yüzden kira tespit davalarında emsal kira sözleşmeleri ve gayrimenkul anlamında tecrübeli avukatlarla çalışma yürütülmelidir.
Tüm bu hususlar göz önünde bulundurulup değerlendirildikten sonra hakim tarafından özellikle eski kiracılara %10 ila %20 oranında hakkaniyet indirimi de uygulanır. Bu durum da Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarında mevcuttur.
T.C. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/7927 E. , 2018/4805 K. 08.05.2018 tarihli kararı,
"Davacının kira bedeli miktarına yönelik temyiz itirazlarının incelenmesine gelince;
Somut olayda; Davacı dava dilekçesinde net 7.000.-TL olarak ödenen kira bedelinin net 20.000.-TL olarak tespitini istemiş, Mahkemece hükme esas alınan 14.05.2013 tarihli bilirkişi raporuna göre ilk hükümde dava konusu taşınmazın 01.10.2012 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin net 15.000.-TL olarak tespitine karar verilmiştir. Anılan karar kira bedelinden hak ve nesafet indirimi yapılması gerektiği gerekçesi ile bozulmuş, bu kez Mahkemece bozmaya uyma kararı verilerek yapılan yargılama neticesinde; hüküm fıkrasının birinci bendinde aylık kira bedelinin 01.10.2012 tarihinden itibaren 15.000.-TL olarak tespitine, ikinci bendinde davalının eski kiracı olması sebebiyle, takdiren %10 oranında hakkaniyet indirimi yapıldığında aylık kira miktarı brüt 13.500.-TL olarak tespit edilmiştir. Mahkemece kira bedelinin hak ve nesafete göre tespit edilmesinde usulsüzlük bulunmamaktadır ancak aylık kira bedeli 15.000.-TL net alınıp Yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre anılan bedelden kiracının eski kiracı olduğu nazara alınarak TBK 51, 52 (BK 43,44) maddesi gereğince kiracı lehine %10-20 oranında bir hakkaniyet indirimi yapılması gerekirken %20' den daha fazla indirim yapılarak kira bedeli belirlenmesi doğru olmadığı gibi, hüküm fıkrasının yukarıda açıklandığı üzere çelişkili şekilde kurulması da usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir." şeklindedir.
KİRA ALACAĞININ YABANCI PARA (Dolar, Euro, Sterlin vb. Gibi) OLARAK KARARLAŞTIRILMASI DURUMUNDA KİRA TESPİT DAVASI AÇILABİLİR Mİ?
TBK m.344/4 uyarınca ise "Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır." şeklinde düzenleme mevcuttur.
Söz konusu hükümde kira alacağının yabancı para üzerinden kararlaştırılması durumu ele alınmaktadır. Bu hükme göre yabancı para olarak kararlaştırılan kira bedeli 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Bu emredici bir hükümdür. Yani bu hüküm gereği kira bedelinin yabancı para üzerinden kararlaştırılması durumunda yıllık olarak kira tespit davası açılması mümkün değildir. Ancak beş yıllık süre içinde aşırı ifa güçlüğü yaşanırsa kira bedelinin artırılması yoluna başvurulabilir. Kira bedelinin yabancı para olarak kararlaştırıldığı durumlarda yeni kira bedeli, hakim tarafından TÜFE'nin on iki aylık ortalama değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri ele göz önünde tutularak hakkaniyete uygun şekilde belirlenir.
KİRACININ HAKLARI NELERDİR? KİRACI NASIL BİR SAVUNMADA BULUNMALIDIR?
Somut uyuşmazlıklarda sıkça bilirkişilerin emsal ilanları dikkate alarak rapor düzenlediği görülmektedir. Ancak bu emsal ilanların uyuşmazlık konusu taşınmazdan çok farklı özellikleri ve konumu olduğu örnekleriyle de karşılaşılmaktadır. Bu nedenle kiracının savunmasını yaparken çevresindeki kişilerden, komşularından mutlak suretle emsal kira sözleşmesi sunması gerekmektedir.
Raporda emsal olarak alınan veya davacı tarafça emsal olarak sunulan taşınmazların konumu, özellikleri, kaç yaşında oldukları, imar durumu, kat irtifakı olup olmadığı, niteliği, özellikleri iyi bilinmelidir. Aksi halde uyuşmazlık konusu taşınmazla karşılaştırılamayacak ve kiracı yönünden hak kaybına sebebiyet verilebilecektir.
Yine kiracı, dava konusu taşınmaza kendisi özel bir değer katmış ise bu savunmasıyla da indirim talebinde bulunabilir.
T.C. YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ E: 2014/10507 K: 2014/12304 K.T.: 12.11.2014
"18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.I.B.K. ve yerlesik Yargıtay uygulamalarına göre hak ve nesafet ilkesi uyarınca kira parasının tespitine karar verilirken öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözlesmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkisi marifetiyle kiralanan tasınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlastırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteligi, kullanım sekli, kira baslangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karsılastırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadıgı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu tasınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebilecegi kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözlesmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir."
Kiracı dava konusu taşınmazda uzun süredir kiracıysa buna dayanarak hakkaniyet indirimi talebinde de bulunabilir.
KİRA TESPİT DAVASININ MASRAFI NEDİR? NE KADAR ÖDENİR? NE ZAMAN ÖDENİR?
Kira tespit davaları açılırken alınacak harç talep edilen yıllık kira bedeli ile mevcut kira bedeli arasındaki fark dikkate alınarak hesaplanır. Örnek vermek gerekirse:
Mevcut kira bedelinin 20.000,00 TL olduğunu varsayalım. Davacının ise güncel kira bedelinin 50.000,00 TL olduğunu düşünelim. Bu durumda davacının 30.000,00 x 12 (ay) = 360.000,00 TL üzerinden harç ödemesi gerekmektedir. 360.000,00 TL bedelin harç, yargılama gideri vb. Gibi (kişi sayısına göre değişiklik göstermektedir.) yaklaşık 8.000,00 TL'yi bulmaktadır.
Sonraki duruşmada (kimi illerde 1 yıla kadar çıkmaktadır.) ise keşif harcı, keşif aracı masrafı, bilirkişiler (en az 2) gibi masraflar 3 ay ila 1 yıl arasındaki masraflar da meydana gelmektedir.
Kira bedelinin tespiti için davacı tarafça en az 20.000 TL masraf yapılması gerekmektedir. Bu ücretin içerisinde avukatlık ücreti bile dahil değildir.
Av. Süleyman ÖZTÜRK & Gülnisa KANTARCI
