Taşınmaz Hukuku - Söz Hukuk ve Danışmanlık | Trabzon'da Güvenilir Hukuki Hizmetler

Ölünceye Kadar Bakma Akdi Mirasçılar Tarafından İptali

Ölünceye kadar bakma akdi iptali için mahkemeye başvuru yapılmadan önce delillerin değerlendirilmesi önemlidir. Bu kapsamda yerleşik Yargıtay kararlarına göre Ölünceye kadar bakma akdi iptali için yapılan sözleşmenin taraflar açısından hileli olması yada miras bırakanın tehdit altında bu sözleşmeyi imzalamış olması veyahut sözleşmenin kurucu olan unsurlarında eksikliklerin olması gereklidir.

Yukarıda yer alan hususların ispatının zor olması nedeniyle ve hile / tehdit unsurlarında ise kanunda bir takım hak dürücü süreler öngörüldüğünden dolayı uygulamada belirtilen gerekçeler, ölünceye kadar bakma akdi iptali davalarına sık rastlanılmaz.

Uygulamada miras bırakanın, bir kısım mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla bir kısım mirasçılarla yada üçüncü kişilerle ölünceye kadar bakma akdi imzalamaktadır. Belirtilen sözleşme mal kaçırmak amacıyla başvurulan ve uygulamada en fazla rastlanan sözleşmedir. Ancak her ne kadar Yargıtay, ölünceye kadar bakma akdine büyük önem veriyorsa da bazı şartların varlığı halinde ölünceye kadar bakma akdi iptali ne karar vererek sözleşme kapsamında devredilen taşınmazların mirasçılara tescilini sağlamaktadır.

Bu şartlardan en önemlisi miras bırakanın, ölünceye kadar bakıp gözetme karşılığı yaptığı temlikin muvazaa ile illetli olup olmadığının belirlenebilmesi için de, sözleşme tarihinde murisin yası, fiziki ve genel sağlık durumu, aile koşulları ve ilişkileri, elinde bulunan mal varlığının miktarı, temlik edilen malın, tüm mamelekine oranı, bunun makul karşılanabilecek bir sınırda kalıp kalmadığıdır.

Diğer bir şart ise miras bırakan, makul ölçüdeki taşınmazlarını devrederek kendi bakımını sağlayabilecekken, değeri yüksek olan ve makul ölçüyü aşacak değerdeki taşınmazını sözleşmenin diğer tarafına devretmesidir.

Belirtilen şartlar göz önüne alınarak yapılacak değerlendirme ile beraber diğer koşulların da varlığı halinde ölünceye kadar bakma akdi iptali nin sağlanabilmesi mümkün olabilecektir.

Nitekim aşağıda yer alan Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararında ölünceye kadar bakma akdi iptali hususu açık bir dille ifade edilmiştir. ölünceye kadar bakma akdi iptali için kararda yer alan koşulların yerine getirilmesi zorunludur.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/1277 E., 2019/549 K. ve 09.05.2019 tarihli kararı

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki "tapu iptali ve tescil" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda Bursa 1. Asliye Hukuk Mahkemesince bozma kararına uyularak yapılan yargılama sonucunda davanın reddine dair verilen 21.05.2013 tarihli ve 2012/374 E., 2013/385 K. sayılı kararın davacı vekili tarafından temyizi üzerine, Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 03.03.2014 tarihli ve 2013/16720 E., 2014/4716 K. sayılı kararı ile:

"... Dava, muris muvazaası hukuksal nedenine dayalı tapu iptal ve tescil isteğine ilişkindir.
Dosya içeriği ve toplanan delillerden; çekişme konusu 54 parsel sayılı taşınmazın mirasbırakan Yahya Uslu tarafından 16.12.2002, 114 parsel sayılı taşınmazın 5/18 payının da 27.12.2002 tarihinde davalıya ölünceye kadar bakma akdiyle devredildiği görülmektedir.

Davacı, mirasbırakan tarafından davalıya yapılan temliklerin kendisinden mal kaçırma amaçlı ve muvazaalı olduğunu ileri sürerek, eldeki davayı açmıştır.

Mahkemece, hükmüne uyulan bozma ilamı gereğince araştırma yapılarak davanın reddine karar verilmiş ise de; miras bırakan Yahya Uslu'nun 21.09.2009 tarihinde öldüğü, davalının ikinci eşi olup, davacı kızı ile hiç görüşmediği, bozma ilamı sonrasında murisin tüm mal varlığı üzerinde yapılan bilirkişi incelemesi neticesinde; davaya konu taşınmazların ölünceye kadar bakma akdi tarihindeki (2002 tarihindeki) toplam değerinin 61.625,00 TL, dava tarihindeki toplam değerlerinin ise 308.125,00 TL olduğu (114 nolu parseldeki bilirkişi hesaplamasının hatalı olduğu ve bu parselin dava tarihindeki değerinin 113.125,00 TL olduğu da gözetilerek); murise ait diğer taşınmazlar olan 448 parsel sayılı taşınmazın 1/3 payının ve 452 parsel sayılı taşınmazın 1/2 payının aynı tarihteki (2002 tarihindeki) toplam değerinin ise 28.163,00 TL, dava tarihindeki toplam değerinin ise 104.300,00 TL olduğu; bu durumda mirasbırakan tarafından ölünceye kadar bakma akdiyle davalıya devredilen taşınmazların tüm malvarlığına oranı ve daha az bir miktarda taşınmaz temlik edilerek bakım akti yapma imkanı olmasına rağmen fazla miktarda taşınmaz temlik etme yönündeki iradesi gözetildiğinde, temlik edilen taşınmazların değerinin makul ölçüleri aşar nitelikte bulunduğu, miras bırakan Yahya'nın taşınmazları temlikteki gerçek iradesinin bakım sözleşmesi yapmak değil, mirasçılardan mal kaçırma amaçlı olduğu sonucuna varılmaktadır.

Hal böyle olunca açılan davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken reddi yönünde hüküm kurulmuş olması doğru değildir..." gerekçesi ile bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

HUKUK GENEL KURULU KARARI

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki belgeler okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Dava, muris muvazaası hukuksal nedenine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Davacı vekili, davalının müvekkilinin babası (muris) Yahya Uslu'nun ikinci eşi olduğunu, onyedi yıl evli kalan muris ile davalının murisin evinde oturduklarını, ikisi arasında 16.12.2002 ve 27.12.2002 tarihli ölünceye kadar bakma akitlerinin yapıldığını, murisin 21.09.2009 tarihinde vefat ettiğini, ancak ölümünden bir kaç ay öncesine kadar sağlık problemi bulunmadığını, çalışarak evinin giderlerini karşılayabilecek durumda olan murisin akit tarihlerinde ise oldukça genç ve sağlıklı olduğunu, esasen müvekkilinin dedesi ve anneannesini vurarak öldüren murisin olaydan yaralı olan kurtulan ilk eşinden (müvekkilinin annesinden) ise boşandığını, yaşanan bu vahim olayın çevrede duyulması ve hiç kimsenin muris ile evlenmek istememesi üzerine murisin görücü usulü ile davalı ile evlendiğini ve onun isteği üzerine evlenme karşılığında davaya konu taşınmazları vaat ederek aslında gizli bağış yaptığını, oysa ki yapılan akdin aksine murisin davalıya baktığını, kaldı ki eşin kocasına bakmasının ahlâki bir yükümlülük olduğunu, akit tarihinde murisin özel bir bakım ihtiyacının bulunmadığını, bulunsa dahi geliri ile bakımını temin edebilecek durumda olduğunu ileri sürerek, mal kaçırma amaçlı ve muvazaalı şekilde yapılan temlikler nedeniyle dava konusu 34 ve 114 parsel sayılı taşınmazların tapu kayıtlarının davacının miras payı oranında iptali ile adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili, murisin onbeş yıl cezaevinde yattıktan sonra çıktığını ve davalı ile evlendiğini, müşterek iki çocuklarının dünyaya geldiğini, taşınmazların ise iddia edildiği gibi evlilik karşılığında değil evlendikten dört yıl sonra ölünceye kadar bakma akdi ile devredildiğini, bu tür sözleşmelerin mirasçılar arasında yapılmasına hukuken bir engel bulunmadığı gibi bakım alacaklısının sözleşme tarihinde özel bir bakım ihtiyacı içerisinde bulunmasının da gerekmediğini, ölünceye kadar bakma akdinin ivazlı akitlerden olduğunu, muris adına kayıtlı başka taşınmazlar da bulunduğunu, bakım ile orantılı ve makul sınırlarda temlik yapıldığını, işlediği suçtan dolayı uzun yıllar cezaevinde kalan murisin psikolojik olarak çok etkilendiğini, yaşadığı yerdeki insanlar tarafından dışlandığını, bu yüzden kendi memleketinde oturan birisiyle evlenemediğini ve Hatay'da oturan davalı evlendiğini, bu olayın etkisinden hiçbir zaman kurtulamadığını, manevi baskı ve ezikliğin yanı sıra sürekli olarak sağlık sorunları yaşadığını, hiç bir zaman tam anlamıyla çalışamadığını ve normal hayatına devam edemediğini, cezaevinde iken hepatit hastalığı tespit edildiğini, daha sonra yemek borusu varisleri, siroz ve karaciğer kanserine yakalandığını, bunların hiçbirinin bir kaç ay içerisinde ortaya çıkacak hastalıklar olmadığını, murisin eşinden başka kendisine bakacak ve yardımına koşacak kimsesi bulunmadığını, içinde bulunduğu fiziksel ve psikolojik durumunun da bir eşten beklenemeyecek kadar ağır sorumluluklar gerektirdiğini, davalının da sürekli olarak eşinin işlediği suçun etkisi altında yaşadığını, murisin mal kaçırma ya da bağış amacı gütmediğini, içinde bulunduğu koşullar nedeniyle kendisini güvence altına almak ve ölünceye kadar bakılacağından emin olmak amacıyla sözleşmeleri yaptığını, müvekkilinin de sözleşmeden kaynaklanan edimini tam olarak yerine getirdiğini, davacının ise ölünceye kadar babası ile hiç görüşmediğini, davanın haksız ve yersiz olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.

Yerel mahkemece, "somut olayda ölünceye kadar bakma akdinin yasal koşullara uygun olarak düzenlendiği, murisin ilk eşinin anne ve babasını öldürdüğünden uzun süre cezaevinde yattığı, çıktıktan sonra davalı ile ikinci evliliğini yaptığı, bu durumun psikolojisini ve fiziki durumunu olumsuz etkilediği, bir başkasının desteğine muhtaç durumda olduğu, ölüm tarihine kadar olan yedi yıllık sürede de davalının bakım ve gözetim görevini tam olarak yerine getirdiği" gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Karar davacı vekili tarafından temyiz edilmiş, Özel Dairece; mahkemece temlike konu edilen taşınmazların değerleri saptanmış ise de muris üzerinde kalan diğer taşınmazların değerlerinin belirlenmediği, ölünceye kadar bakma akdine konu edilen taşınmazların murisin genel mal varlığı içerisindeki oranı üzerinde durulmadığı, böyle olunca sözleşmenin gerçekten edim karşılığı ölünceye kadar bakma biçiminde samimi bir sözleşme olup olmadığı, diğer bir deyişle mal kaçırma kastı ile hareket edilip edilmediğinin ortaya konulmadığı, bu yönde araştırma yapılarak murisin gerçek iradesinin açıklığa kavuşturulması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiğinden bahisle yerel mahkeme kararı bozulmuştur.

Mahkemece bozma kararına uyulmuş ve yapılan yargılama sonucunda; "murisin davalı ile evlendiğinde 39, ölünceye kadar bakım akitlerinin düzenlendiği tarihte ise 49 yaşında olduğu, temlik edilen taşınmaz dışında iki taşınmazda daha hissesinin bulunduğu ve temlik edilen taşınmazların değerlerinin tüm mal varlığına oranının makul sayılacak bir sınırda kaldığı, adam öldürme suçundan dolayı cezaevinde yatıp çıktıktan sonra davalı ile evlenen murisin uzun süre cezaevinde kalması nedeniyle psikolojisi ve fiziki durumunun olumsuz etkilendiği, bir başkasının bakım ve desteğine muhtaç durumda olduğu, bu nedenle söz konusu sözleşmeleri yaptığı, sözleşmelerin gerçekten edim karşılığı ölünceye kadar bakma biçiminde düzenlenmiş sözleşmeler olduğu, muvazaalı bir temlikin bulunmadığı gibi davalının da bakım ve gözetim borcunu tam olarak yerine getirdiği" gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Bu karar da davacı vekilince temyiz edilmiş, Özel Dairece yukarıda karar başlığında açıklanan gerekçelerle bozulmuştur.Mahkemece önceki gerekçelerle direnme kararı verilmiş, karar davacı vekilince temyiz edilmiştir.

Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; tarafların ortak mirasbırakanı tarafından davalı eşine ölünceye kadar bakma akdiyle yapılan temlikin, gerçekte diğer mirasçılardan mal kaçırma amaçlı ve muvazaalı olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.

Hemen belirtilmelidir ki; irade ve beyan arasında bilerek yaratılan uyumsuzluk şeklinde tanımlanan muvazaa, pozitif hukukumuzda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 19. (mülga 818 sayılı Borçlar Kanununun 18.) maddesinde düzenlenmiş ve anılan maddede, "Bir sözleşmenin türünün ve içeriğinin belirlenmesinde ve yorumlanmasında, tarafların yanlışlıkla veya gerçek amaçlarını gizlemek için kullandıkları sözcüklere bakılmaksızın, gerçek ve ortak iradeleri esas alınır." hükmüne yer verilmiştir.

Buna göre muvazaa; "tarafların üçüncü kişileri aldatmak amacı ile ve fakat kendi gerçek iradelerine uymayan ve aralarında hüküm ve sonuç doğurmayan bir görünüş yaratmak hususunda anlaşmalarıdır" şeklinde tanımlanabilir.

Muvazaa daha çok sözleşmenin yorumuyla ilgili olduğundan, öğreti ve uygulamada kapsamlı olarak incelenmiş ve belirli kurallara bağlanmıştır. Gerek öğretide ve gerekse uygulamada muvazaa, mutlak ve nispi muvazaa olarak iki gruba ayrılmaktadır; mutlak muvazaada taraflar herhangi bir hukuki işlem yapmayı (oluşturmayı) istemezler, yalnız görünüşte bir hukuki işlem için gerekli irade açıklamasında bulunurlar; nispi muvazaada ise taraflar gerçekten belli bir hukuki işlem yapmak isterler, ancak onu saklamak amacıyla, bir başka hukuki işlemin kurulduğu görüşünü yaratmak üzere irade açıklamasında bulunurlar.

Taraflar ister yalnız bir görünüş yaratmayı, ister ikinci bir gizli işlem yapmayı arzu etmiş olsunlar, görünüşteki (zahiri) işlem tarafların gerçek iradelerine uymadığından, ilke olarak herhangi bir sonuç doğurmaz. Muvazaada görünüşteki işlemin her türlü hukuki sonuçtan yoksun olması, tarafların ortak iradelerinin bu yolda olmasından kaynaklanmaktadır.

Eldeki davanın konusunu oluşturan ve "muris muvazaası" olarak isimlendirilen muvazaa türünün ise Türk Hukukunda büyük bir yeri ve önemi vardır. Muvazaa davalarının büyük bölümü muris muvazaasına ilişkin bulunmaktadır.

Az yukarıda açıklanan Türk Borçlar Kanununun genel hükmü dışında muris muvazaasına ilişkin bir düzenleme kanunlarımızda yer almamaktadır. Muris muvazaası kaynağını daha çok Yargıtay İçtihatlarından ve bilimsel görüşlerden almakta ise de esas kaynağını 1.4.1974 tarih ve 1/2 sayılı İçtihatları Birleştirme Kararı oluşturmaktadır.

1.4.1974 tarih ve 1/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile "Bir kimsenin; mirasçısını miras hakkından yoksun etmek amacıyla, gerçekte bağışlamak istediği tapu sicilinde kayıtlı taşınmaz malı hakkında tapu sicil memuru önünde iradesini satış doğrultusunda açıklamış olduğunun gerçekleşmiş bulunması halinde, saklı pay sahibi olsun ya da olmasın miras hakkı çiğnenen tüm mirasçıların, görünürdeki satış sözleşmesinin Borçlar Kanununun 18. maddesine dayanarak muvazaalı olduğunu ve gizli bağış sözleşmesinin de şekil koşulundan yoksun bulunduğunu ileri sürerek dava açabileceklerine ve bu dava hakkının geçerli sözleşmeler için söz konusu olan Medeni Kanunun 507 ve 603. maddelerinin sağladığı haklara etkili olmayacağına" karar verilmiştir.

1.4.1974 gün ve 1/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı, miras bırakanın tapulu taşınmazlarının temliklerinde yaptığı muvazaalı işlemlere ilişkindir.

Muris muvazaasında, miras bırakan ile sözleşmenin karşı tarafı, aralarında yaptıkları bağış sözleşmesini genellikle satış veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi ile gizlemektedirler. Başka bir anlatımla, miras bırakan ile karşı taraf malın gerçekten temliki hususunda anlaşmışlardır. Görünüşteki ve gizlenen sözleşmelerin her ikisinde de samimi olarak temlik istenmektedir. Ne var ki, görünüşteki satış veya ölünceye kadar bakma sözleşmesinin vasfı (niteliği) muvazaalı sözleşme ile değiştirilmekte, ayrıca gizli bir bağış sözleşmesi düzenlenmektedir. Görünüşteki sözleşmenin vasfı (niteliği) tamamen değiştirildiğinden, muris muvazaası aynı zamanda "tam muvazaa" özelliği de taşınmaktadır.

Ölünceye kadar bakma sözleşmesi ise 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun (TBK) 611. (mülga 818 sayılı Borçlar Kanununun (BK) 511.) maddesinde düzenlenmiş ve bakım borçlusunun bakım alacaklısını ölünceye kadar bakıp gözetmeyi, bakım alacaklısının da bir malvarlığını veya bazı malvarlığı değerlerini ona devretme borcunu üstlendiği sözleşme şeklinde tanımlanmıştır. Bu tanımdan da anlaşılacağı üzere ölünceye kadar bakma sözleşmesi, taraflarına karşılıklı hak ve borçlar yükleyen bir sözleşmedir. Diğer bir anlatımla ivazlı sözleşme türlerindendir. Bu sözleşme ile bakım alacaklısı, sözleşme konusu malın mülkiyetini bakım borçlusuna geçirme; bakım borçlusu da almış olduğu malların değerine ve bakım alacaklısının daha önce sahip olduğu sosyal durumuna göre hakkaniyetin gerektirdiği edimleri, bakım alacaklısına ifa etmekle yükümlüdür. Bakım borçlusu, bakım alacaklısına özellikle uygun gıda ve konut sağlamak, hastalığında gerekli özenle bakmak ve onu tedavi ettirmek zorundadır (TBK. m. 614).

Diğer yandan ölünceye kadar bakıp gözetme koşulu ile yapılan temliki işlemin geçerliliği için sözleşmenin düzenlendiği tarihte bakım alacaklısının özel bakım gereksinimi içerisinde bulunması zorunlu değildir. Bu gereksinmenin sözleşmeden sonra doğması ya da alacaklının ölümüne kadar çok kısa bir süre sürmüş bulunması da sözleşmenin geçerliliğine etkili olamaz.

Ne var ki, muris muvazaasını öteki nispi muvazaalardan ayıran unsur mirasçıları aldatmak amacıyla yapılmasıdır. Daha açık anlatımla, 1.4.1974 tarih ve 1/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında da belirtildiği üzere bu muvazaa türünde mirasbırakan, mirasçısını miras hakkından yoksun etmek amacıyla, gerçekte bağışlamak istediği tapuda kayıtlı taşınmaz malı hakkında tapu memuru önünde iradesini satış veya ölünceye kadar bakma akdi şeklinde açıklamaktadır. Bu nedenle bu tür uyuşmazlıkların çözümünde bakım borçlusuna yapılan temlikin gerçek yönünün, eş söyleyişle miras bırakanın gerçek irade ve amacının duraksamaya yer bırakmayacak biçimde ortaya çıkarılması önemlidir. Bunun için de miras bırakanın sözleşmeyi yapmakta haklı ve makul nedeninin bulunup bulunmadığı, bakım borçlusu ve diğer mirasçılarla ilişkileri, murisin yaşı, sağlık durumu, temlik edilen malın tüm mamelekine oranı gibi olgulardan yararlanılmasında zorunluluk vardır.

Tüm bu açıklamalar ışığında somut olaya bakıldığında; eldeki davanın muris muvazaası hukuksal nedenine dayalı olarak açıldığı ve çekişme konusu taşınmazların yukarıda değinildiği gibi TBK'nın 611 (mülga 818 sayılı BK'nın 511) ve devamı maddelerinde düzenlenen ölünceye kadar bakma sözleşmeleri ile davalıya temlik edildiği hususlarında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Dosya kapsamından murisin uzun yıllar cezaevinde kalması nedeniyle fiziksel ve psikolojik durumunun olumsuz yönde etkilendiği ve kendisine daha çok cezaevinden çıktıktan sonra evlendiği davalı eşinin destek olduğu anlaşılmakta ise de tanık beyanlarına göre miras bırakanın işlediği suçtan sonra ilk eşinden dünyaya gelen davacı kızı ile ölünceye kadar hiç görüşmediği de sabittir. Bu durumda murisin gerçek irade ve amacının belirlenmesinde ölünceye kadar bakma akitleriyle temlik ettiği taşınmazların tüm mamelekine oranı ve bunun makul karşılanabilecek bir sınırda kalıp kalmadığı gibi bilgi ve olguların göz önünde tutulması gerekmektedir. Yerel mahkemece murisin temlik ettiği taşınmazların tüm mamelekine oranının makul karşılanabilecek sınırda kaldığı belirtilmiş ise de dosyada mevcut tapu kayıtları incelendiğinde murisin dört parça taşınmazda malik iken bunlardan en değerli olanlarını davalı eşine temlik ettiği, geride kalan taşınmazların değerine göre ölünceye kadar bakma akdine konu taşınmazların tüm malvarlığının dörtte üçüne yakın miktarda olduğu gibi geride kalan taşınmazlarda murisin tam malik olmayıp dava dışı şahıslarla paydaş olduğu görülmektedir. Murisin özellikle bir parça taşınmazını devretmek suretiyle bakımını sağlayabileceği yerde, ilk temlikten on gün sonra başka bir taşınmazdaki payını da davalıya temlik ettiği ve bunların sahip olduğu en değerli taşınmazları olduğu gözetildiğinde temlikteki asıl irade ve amacının bakım sağlamak değil mirasçıdan mal kaçırmak olduğu, böyle olunca da yapılan temlikin muvazaa ile illetli olup iptali gerektiği sonucuna varılmıştır.

Hâl böyle olunca; Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
Yukarıda açıklanan nedenlerle direnme kararı bozulmalıdır.

SONUÇ: Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun Geçici 3. maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanununun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, istek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine, aynı Kanunun 440. maddesi uyarınca kararın tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 09.05.2019 tarihinde oy birliği ile karar verildi.

Tag; Ölünceye Kadar Bakma Akdi İptali, Trabzon Yer Avukatı

Sistem Yöneticisi Taşınmaz Hukuku 27 Mart 2025 0 minutes read

Hissedarın Evinin Yıkılması Mümkün Mü?

Hissedarın evinin yıkılması her zaman mümkün olmamakla beraber belirli koşulların varlığı halinde yıkılması mümkündür. Buradaki yazımızda tüm ihtimalleri incelememiz mümkün değildir. Bu sebeple uygulamada açılmış davalarda en çok karşılaşılan ret sebeplerinden bir kaçını aşağıda inceleyeceğiz. Ayrıca hissedarın evinin yıkılması yönünde açılan davalara ilişkin Yargıtay kararlarından örnek vereceğiz.

Uygulamada en çok karşılaşılan uyuşmazlık, bir paydaşın kendine ait paydan fazlasını kullanarak arsa üzerine ev yaptırması halinde diğer paydaşların kendilerinin rızasını almadan yapılan evin yıkılmasını istemesidir. Bu durumda Yargıtay, paydaşlar arasında fiili olarak taşınmazın bir sözleşme yada uygulama ile bölünüp bölünmediğinin araştırılması ve buna göre karar verilmesi gerektiğini vurgulamıştır.

Eğer taşınmaz paydaşlar arasında fiili olarak taksim edilmiş ve bir sözleşme yada uzunca süre kullanıma bağlı fiili kullanım biçimi oluşmuş ise ahde vefa gereğince kullanıma aykırı olarak yapılan evin yıkılabileceğine hükmetmiştir.

Fiili Olarak Taksim Edilmiş Arsada Paylaşıma Aykırı Yapılan Yapının Yıkımı Ahde Vefa Gereğidir.

"Yargıtay 1.Hukuk Dairesi 2015/ 9310 E., 2015 / 10455 K. ve 07.09.2015 tarihli kararında; Bilindiği üzere 4721 s. Türk Medeni Kanunun (TMK) 706, 6098 s. Türk Borçlar Kanununun (TBK) 237, Tapu Kanununun 26. maddeleri hilafına tapulu taşınmazlarda harici veya fiili taksim ile payların mülkiyeti ana taşınmazdan ayrılamaz. Ne var ki, taşınmazın kullanma biçimi tüm paydaşlar arasında varılan bir anlaşma ile belirlenmiş yada fiili bir kullanma biçimi oluşmuş, uzun süre paydaşlar bu durumu benimsemişlerse kayıtta paylı, eylemsel olarak (fiilen) bağımsız bu oluşumun tapuda yapılacak resmi taksime veya ortaklığın satış suretiyle giderilmesine yahut o yerde bir imar uygulaması yapılmasına kadar korunması, "ahde vefa" kuralının yanında TMK'nin 2. maddesinde düzenlenen iyi niyet kuralının da bir gereğidir. Aksi halde, pek çok kimse zarar görecek toplum düzeni ve barışı bozulacaktır.

O halde, paydaşlar arasındaki elatmanın önlenilmesi davalarında öncelikle tüm paydaşları bağlayan harici bir taksim sözleşmesi ve özel bir parselasyon planının olup olmadığı veya fiili kullanma biçiminin oluşup oluşmadığı üzerinde özenle durulmalı, varsa çekişmeli yerin kimin kullanımına terk edildiği saptanılmalı, harici veya fiili taksim yoksa uyuşmazlık yukarıda değinildiği gibi, TMK'nin müşterek mülkiyet hükümlerine göre çözümlenmelidir."

Diğer bir ihtimal ise taraflar arasında fiili bir taksim olmaksızın taşınmazın payından fazla olacak biçimde kullanılmasıdır. Bu durumda da davayı açan paydaşın, taşınmazda az bir yer dahi olsa herhangi bir yeri kullanıp kullanmadığı ihtimaline göre yıkım talebinin akıbeti şekillenecektir. Eğer davayı açan paydaş arsanın yarısına sahip olması durumunda dahil eğer sadece arsanın 1/10 unu kullanabiliyorsa hissedarın evinin yıkılması istenemeyecektir. Nitekim Yargıtay, istikrarlı olarak davayı açan paydaşın arsanın küçük bir yerini kullanması halinde bu davayı açamayacağını, sadece taksim yada ortaklığın giderilmesi davası ile aradaki uyuşmazlığın giderilebileceğine hükmetmiştir.

Arsayı Azda Olsa Kullanan Paydaş, Diğer Paydaşın Yapısının Yıkımını İsteyemez.

"Yargıtay 1.Hukuk Dairesi 2014/ 10971 E., 2015 / 12434 K. ve 02.11.2015 tarihli kararında; Somut olayda, çekişme konusu 7 parsel sayılı taşınmazda davacı ve davalıların paydaş oldukları görülmüş, keşif sonrası düzenlenmiş olan 23/10/2010 tarihli bilirkişi raporu ve tanık O. K.'ın beyanına göre tüm paydaşların taşınmazda kullandıkları yer bulunduğu saptanmıştır.
Yukarıda belirtilen ilkeler ve somut olaya göre, davacının dava konusu taşınmazda kullandığı yer bulunduğu, payından az yer kullandığını iddia eden davacının elatmanın önlenmesi davasıyla değil taksim veya ortaklığın giderilmesi davası açmak suretiyle uyuşmazlığın çözümlenmesi gerektiği gözetilerek, davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirmeyle davanın kabulüne karar verilmesi doğru olmamıştır."

"Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2010/15204 E., 2011/1059 K. ve 02.02.2011 tarihli kararında; İncelenen tapu kayıt örneğinden; çekişme konusu 40 sayılı parselde davacının 3/6 payının bulunduğu, ...’a ait 1/6 payda ise davalının elbirliği mülkiyet halinde malik olduğu anlaşılmaktadır. Taşınmazda, başka paydaşlar da mevcuttur...... Somut olayda; dava konusu taşınmazın, bütün paydaşlarının katılması suretiyle kullanma taksimine tabi tutulmadığı, buna karşılık davacının 40 sayılı parsel içinde bir oda yaparak taşınmazı kullandığı bir bölüm bulunduğu anlaşılmaktadır. Davacı 40 sayılı parseldeki payı sebebiyle kullandığı bölüm bulunduğundan isteği reddolunmalıdır. Zira, belirtildiği üzere bu davanın elatmanın önlenmesi istemiyle değil, ortaklığın giderilmesi suretiyle çözümü gerekir."

Görüleceği üzere çeşitli ihtimallerde hissedarın evinin yıkılması mümkün iken, bazı hallerde mümkün değildir. Yukarıda saylan haller dışında taşınmazda başkaca hissedar olup olmaması, diğer paydaşların yapıya izin verip vermediğinin incelenmesi, yapının kim tarafından ve ne zaman yapıldığının incelenmesi ayrıca gerekmektedir. Nitekim Yargıtay başka bir kararında murisin izni ile sağlığında yapılan evin yıkılamayacağına hükmetmiştir.

Çok dikkat edilmesi gereken hissedarın evinin yıkılması konulu davalarının, konusunda uzman bir taşınmaz avukatı tarafından takip edilmesi önemlidir.

Sistem Yöneticisi Taşınmaz Hukuku 27 Mart 2025 0 minutes read

Çocuğun Mallarının Satılması - Tapu İptal tescil Davası

Çocuğun mallarının satılması genel olarak miras kalması hallerinde söz konusu olmaktadır. Bu durumda üst soy olan anne yada babanın vefat etmesi halinde sağ kalan anne yada baba, çocuğun mallarını üçüncü kişilere satarak devretmektedir. Ancak çocuğun mallarının satılması işlemi velayet sahibi kişi tarafından gerçekleştirilse bile yapılan devir işlemi Türk Medeni Kanununun 352 vd. maddelerine aykırılık teşkil edecektir.

Bu durumda ergin olan çocuk, herhangi bir süreye bağlı olmaksızın satılan taşınmazlarını geri alabileceği gibi satışı yapan anne yada babasından satılan taşınmazın bedelini talep edebilir.

Ancak çocuğun mallarının satılması halinde satılan taşınmazların geri alınabilmesi için satın alan kişinin çocuk aleyhine işlem yapıldığının bilincinde olması gerekmektedir. Kısacası satın alan kişinin kötü niyetli olduğunun ispatlanması gerekir.

Velayet görevinin kötüye kullanılması ve muvazaa sebebiyle açılacak söz konusu davada, davanın satışı yapan velayet sahibi anne yada babaya ve taşınmazı satın alan üçüncü kişiye karşı açılması gerekmektedir.

Yargıtay 2. Hukuk Dairesi 2014/17690 E., 2015/317 K. ve 14.01.2015 tarihli kararında;

Taraflar arasındaki davanın yapılan muhakemesi sonunda mahalli mahkemece verilen, yukarıda tarihi ve numarası gösterilen hüküm, davacı ve davalılardan Agavni tarafından temyiz edilmekle, evrak okunup gereği görüşülüp düşünüldü:

Davacı, mirasbırakanı... ve davalı ... tarafından evlat edinildiğini,...'nun 17.08.2005 tarihinde vefat ettiğini, geriye yasal mirasçı olarak kendisi ve davalılar ... ile diğer evlatlığı ...'nu bıraktığını,...’ndan intikal eden taşınmazlardaki kendisine ait miras paylarının, davalı ... ile diğer davalı ... arasında yapılan 15.05.2009 tarihli "miras paylaşım ve karşılıklı anlaşma" gereğince davalı ...'a temlik edildiğini, davalı ...’nin taşınmazlardaki kendisine ait miras paylarını davalı ...'a temlik etmekle, velayet görevini kötüye kullandığını, yine diğer davalı ...'un da kötü niyetli olarak hareket ettiğini ileri sürerek, davalı ... üzerindeki tapu kayıtlarının miras payı oranında iptali ile adına tescilini istemiştir.

Davacı ve davalıların mirasbırakanı... 17.08.2005 tarihinde vefat etmiştir. Mirasbırakan...’ten intikal eden taşınmazlardaki davacıya ait miras paylarının o tarihte velayet hakkına sahip bulunan davalı ... tarafından ergin olmayan davacıya velayeten 28.05.2009 tarihinde diğer davalı ...'a temlik edildiği anlaşılmaktadır.

Davacı, temlikin velayet görevinin kötüye kullanılması, suretiyle gerçekleştirildiğini ileri sürdüğüne göre dava, Türk Medeni Kanunun 363. maddesine dayanmaktadır. Anne ve baba çocuk mallarının geri verilmesinde vekil gibi sorumludurlar. Dürüstlük kuralına uygun olarak başkalarına devrettikleri malların yerine sadece aldıkları karşılığı geri vermekle yükümlüdürler (TMK m. 363). Dosya kapsamından, davacıya ait evlat edinen....'ten intikal eden miras paylarını, ergin olmadığı dönemde velayeten devreden davalı ...'nin dürüstlük kuralına uygun davranmadığı, diğer davalı ...'un da o tarihte ergin olmayan davacı ...'in aleyhine davranıldığını bilecek durumda olduğu anlaşıldığından mirasbırakan...'ndan intikal eden halen davalı ... adına kayıtlı .... ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, 791 ada, 225 parsel üzerinde bulunan 2 nolu bağımsız bölüm ve .... ili, .... ilçesi, .... Mahallesi, 51 ada, 31 parsel üzerinde bulunan 81 nolu bağımsız bölümün tapu kayıtlarının davacının miras payı oranında iptali ile adına tesciline karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi doğru bulunmamıştır.

SONUÇ: Temyiz edilen hükmün yukarıda gösterilen sebeple BOZULMASINA, bozma sebebine göre davacının diğer, davalı ...'nin tüm temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, temyiz peşin harcının istek halinde yatıranlara geri verilmesine, işbu kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere oybirliğiyle karar verildi.

Sistem Yöneticisi Taşınmaz Hukuku 27 Mart 2025 0 minutes read

Haksız Tahliye Nedeniyle Tazminat

Haksız tahliye nedeniyle tazminat talebi her koşulda ortaya çıkan hukuki bir durum değildir. Belli sebeplerin varlığı halinde kiracı, kiraya verenden tazminat talep edebilecektir. Şöyle ki;

Bazı durumlarda mal sahibi, kendisi, eşi veya çocuğunun kiralanan konutta oturacağını ileri sürerek taşınmazın boşaltılmasını isteyebilir. Kanunumuzda bu husus ihtiyaç sebebiyle tahliye olarak düzenlenmiştir. Mal sahibinin isteğine uyan kiracı, daha fazla miktar ödeyerek başka bir konuta çıkmaktadır. Üstelik taşınma masrafı ödeyerek evi boşaltmak zorunda kalmaktadır. Buna rağmen mal sahibi, boşaltılan konutta kendisi yada yakını oturmak yerine yeniden daha fazla bedele kiraya vermektedir. Bu durum haksız tahliye oluşturmaktadır.

Nitekim bu husus TBK m. 355. maddesinde; "Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. ... Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür." şeklinde düzenlenmiştir.

Yargıtay kararlarına göre haksız tahliye nedeniyle tazminat talep edilebilmesi için tahliyenin mahkeme kararı ile yapılması gerekmektedir. Yani bildirim, ihtar yada açılan tahliye davasına rağmen yargılama aşamasında kiralanan taşınmazın boşaltılması halinde kiracı, haksız tahliye nedeniyle tazminat talep edemeyecektir.

Yargıtay 3.Hukuk Dairesi 2017/ 4956 E., 2019 / 871 K. ve 07.02.2019 tarihli kararında;

Taraflar arasındaki tazminat davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Davacı; davaya konu taşınmaz kiraladığını ancak davalının ihtiyaç nedeniyle kiralananın tahliye ve teslim edilmesini ihtar etmesi üzerine evi tahliye ettiğini, daha sonra davalının evi üçüncü kişiye kiraladığını ileri sürerek, bir yıllık kira bedeli olan 6.480 TL tazminatın tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı; sağlık sorunları nedeniyle dava konusu eve taşınmaktan vazgeçtiğini savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Mahkemece; davanın kabulü ile 6.480 TL tazminatın davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

6100 sayılı Türk Borçlar Kanununun yeniden kiralama yasağı başlıklı 355. maddesinde; "Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. ... Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür." düzenlemesi bulunmaktadır.

Somut olayda; davacı, 01.06.2011 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli kira sözleşmesi ile taşınmazda kiracı iken, davalı tarafından 17.12.2013 tarihli ihtarname ile eve ihtiyacı olduğu gerekçesiyle davacının evden tahliyesinin talep edildiği, davacı kiracı tarafından 2014 yılının mayıs ayında evin tahliye edildiği ve taşınmazın tahliye edildikten sonra üçüncü kişiye kiralandığı hususlarında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davalı kiraya verenin, gereksinim amacıyla bir tahliye davası açmadığı anlaşılmakta olup davacı kiracı taşınmazı bir yargı kararı veya icra marifetiyle tahliye etmemiştir. Bu durumda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 355. maddesi uyarınca tazminat koşulları oluşmamıştır.

O halde, mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince davalı yararına BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK'nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 07.02.2019 tarihinde oybirliği ile karar verildi.

Sistem Yöneticisi Taşınmaz Hukuku 27 Mart 2025 0 minutes read

Vekaletnameyle Yapılan Satışın İptali - Kat Karşılığı Sözleşme

Vekaletnameyle yapılan satışın iptali, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshedilmesi halinde sıkça talep konusu yapılan bir durumdur. Müteahhit, kendisine düşen dairelerin, kendisine verilecek vekaletname ile hiç üzerine almadan başka bir kişiye satması halinde vekaletnameyle yapılan satış söz konusu olur.

Bu durumda müteahhit, hiç üzerine almadan daireyi satması durumu söz konusu olduğu için satış sözleşmesinin taraflarını arsa sahibi ve satın alan üçüncü kişi oluşturur. Yani arsa sahibi, müteahhide daire devretme yükümlülüğünü hukuken yerine getirdiğinden söz edilemez. sözleşme feshedilse dahi eğer müteahhit, daire almadığını iddia ederse satışın iptali söz konusu olmaz. Konuyu biraz daha ihtimallere göre detaylandırmak gerekirse;

Birinci İhtimal; - Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde müteahhide kalacak dairelerin belirlenmiş olması-

Bu durumda arsa sahibi, müteahhide vereceği daireyi, müteahhide vereceği vekaletname ile satması halinde müteahhit kendisine kalacak daireyi açıkça bildiğinden dolayı burada arsa sahibi, sözleşmeden kaynaklanan yükümlülüğünü yerine getirmiş olduğu varsayılacağı için geriye yönelik kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedilmesi halinde arsa sahibi devrettiği daireyi, satın alan üçüncü kişiden geri alabilecektir.

İkinci İhtimal; - Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde müteahhide kalacak dairelerin belirlenmemiş olması-

Bu ihtimalde işler biraz daha karışmaktadır. Müteahhide kalacak daireler açıkça sözleşmede yazmadığından dolayı müteahhit tarafından vekaletname ile yapılan satış halinde yapılan satışın müteahhit lehine yapıldığı hususunu ispat yükümlülüğü arsa sahibi sahibinde olacaktır. Eğer müteahhit "evet bana kalan daireyi kendi hesabıma sattım ve parasını ben aldım" derse ortada sıkıntı yoktur.

Ancak müteahhit, "hayır. Ben arsa sahibi için alıcı buldum ve satış, arsa sahibi adına ve hesabına gerçekleştiğinden dolayı arsa sahibi bana daire devretmedi" derse işte burada vekaletnameyle yapılan satışın iptali için arsa sahibinin aksini ispatlaması gerekmektedir.

Yerleşik Yargıtay kararlarına göre vekaletnameyle yapılan satışın iptali için yazılı delil ile aranmaktadır. Buna göre Yargıtay;

"arsa sahibinin resmi akit tablosunun aksini ispat külfeti kolaylaştırılarak yüklenici ile 3. kişi arasında bağımsız bölümün temlikine ilişkin adi yazılı sözleşmenin ya da yüklenicinin arsa sahibine yaptığı yazılı talimatı bulunup bunların yüklenici tarafından isticvap edilerek ya da belge tanıklarınca doğrulanması ile kanıtlanabileceği kabul edilmektedir."

Görüleceği üzere yazılı delilin yanında isticvap yada belge tanıklarının doğrulmasına ihtiyaç vardır.

Bu durum katı bir uygulama gibi gözükse de yazılı delilin aksi ancak yazılı delil ile ispatlanabileceğinden dolayı vekaletnameyle yapılan satışın iptali için yazılı delil şarttır.

Yargıtay 15.Hukuk Dairesi 2018/ 2201 E., 2018 / 4791 K. ve 03.12.2018 tarihli kararında;

"Arsa sahipleri, edimini ifa etmeyen ve temerrüde düşen yüklenici ile aralarında var olan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden dönseler (fesih etseler) dahi, kendilerinin dönmeden önce üçüncü kişiye satış suretiyle devrettikleri tapu payının geri verilmesini bu kişiden talep etmeleri mümkün değildir. Çünkü satın alan kişi, tasarruf yetkisi olan arsa sahibinden bağımsız bölüm satın aldığından tescil işlemi yolsuz değildir. Tapuda devir işlemi arsa sahibince yapıldığından karine de arsa sahibinin kendisine ait bağımsız bölümü satmış olmasıdır.

Ancak bu karinenin aksinin ispatı mümkün olup, arsa sahibi tapudaki satış akit tablosunun aksini, yani tapuda devrettiği bağımsız bölümün arsa payı karşılığı yapım sözleşmesi ya da ek sözleşme ile dava dışı yükleniciye bırakıldığı, bu bağımsız bölümün yüklenici tarafından satılmış olup onun istek ve talimatıyla tapuda devrin kendisi tarafından yapıldığını yasal delillerle kanıtlayabilir. Dairemiz uygulamalarında, uygulamada tapu masrafından kurtulmak düşüncesiyle yüklenicilerin kendi adlarına intikâl yaptırmadan arsa sahibi üzerinden devir yaptırdıkları bilindiğinden arsa sahibinin resmi akit tablosunun aksini ispat külfeti kolaylaştırılarak yüklenici ile 3. kişi arasında bağımsız bölümün temlikine ilişkin adi yazılı sözleşmenin ya da yüklenicinin arsa sahibine yaptığı yazılı talimatı bulunup bunların yüklenici tarafından isticvap edilerek ya da belge tanıklarınca doğrulanması ile kanıtlanabileceği kabul edilmektedir.

Bu açıklamalardan sonra somut olaya gelince mahkemenin kabulüne göre de dava konusu bağımsız bölüm arsa sahiplerine bırakılmış olup, davacı tarafça dava konusu bağımsız bölümün dönülen sözleşme ve paylaşım gereğince dava dışı yükleniciye bırakıldığı onun talimatı ile davacı arsa sahibi ... tarafından davalıya tapuda devredildiği diğer bir anlatımla karinenin aksi yasal delillerle kanıtlanamadığından, davalının dava konusu yeri arsa sahibi ...'dan satın aldığı kabul edilip, davanın reddine karar verilmesi gerekir."

Not: Daha detaylı bilgi için Trabzon Gayrimenkul Avukatı ile iletişime geçebilirsiniz.

Sistem Yöneticisi Taşınmaz Hukuku 27 Mart 2025 0 minutes read