Deprem bina güçlendirme alınan karot sonrasında verilecek karardır. Ülkemizde meydana gelen deprem nedeniyle, kiralanan taşınmazlarda sağlamlık raporu talep edilmektedir. Belirtilen raporun sağlanmaması halinde ise taşınmazların mühürlenmesi ile beraber işyeri ruhsatlarının iptal edilmesi söz konusu olacaktır.
Belirtilen nedenden dolayı taşınmazların, deprem yönetmeliğine uygun olarak sağlamlaştırılması zorunludur.
TBK MADDE 301- Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.
Maddesi gereğince kiraya veren sözleşme süresi boyunca kiralananı elverişli halde bulundurmak zorundadır. Nitekim işyerinin faaliyetine engel olacak sağlamlık raporunun temini de kiraya verenin elverişli bulundurma yükümlülüğü kapsamındadır.
Belirtilen maddenin gereğinin kiraya veren tarafından yerine getirilmemesi halinde taşınmaz mühürlenecek ve/veya işyeri ruhsatı iptal edilecektir.
Bu durumda işyeri sahibi kira müddeti boyunca yoksun kaldığı karını, kiralananın tahliyesine neden olan kiraya verenden talep edebilecektir.
Dava kira sözleşmesinden kaynaklanan faydalı ve zorunlu masraf alacağı ile sözleşmenin haksız feshi nedeni ile tazminat istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmesi üzerine hüküm davacı vekili ve davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Davacı vekili dava dilekçesinde; Davaya konu binanın davalı tarafından 17.10.2012 tarihinde yapılan ihale sonucunda düzenlenen kira sözleşmesi ile müvekkiline yurt olarak işletilmek üzere kiraya verildiğini, müvekkilinin binayı ve metal aksamını boyattığını yüksek miktarda masraf yaptığını, ancak davalı kiralayandan kaynaklanan sorunlar nedeni ile kiralananı yurt olarak işletmesinin mümkün olmadığını, yurt ruhsatı almak için milli eğitim müdürlüğüne başvurduğunda binada deprem mevzuatına göre güçlendirme yapılıp yapılmadığı, depreme dayanıklı olup olmadığına dair belge istendiğini, ayrıca yapı kullanma izin belgesinde yapı denetimi yetkililerinin isim ve imzalarının bulunmadığının da tespit edildiğini, davalıya müracaat ettiğinde davalının binanın güçlendirmesinin yapılmadığını belirterek sözleşmeyi tek taraflı olarak feshettiğini, müvekkilinin hiç bir kusurunun olmadığını, kiraladığı binayı yurt olarak 32 ay işletip kar elde edeceği inancı ile masraflar yaptığını, işletme süresine ilişkin kardan mahrum kaldığını,…
……
Davacı vekilinin mahkemece hakkaniyet gerekçesiyle kar kaybından yapılan indirim miktarına yönelik olarak temyiz itirazlarına gelince; Mahkemece davacının kira süresi içinde sözleşmenin haksız feshi nedeni ile uğradığı kar kaybını istemeye hakkı olduğu kabul edildiği halde hükme esas alınan bilirkişi raporunda belirlenen kar kaybından hakkaniyet gerekçesiyle yazılı şekilde indirime gidilmiş olması doğru görülmemiştir. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/7757 E., 2016/2842 K. 07/04/2016 T.)
Diğer taraftan TBK MADDE 305- Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Ancak, zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez.
Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır.
Yönündeki maddesi ile kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesi halinde kiracı, kiraya verenden ayıbın giderilmesini talep edebilir.
TBK MADDE 306- Kiracı, kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir; bu sürede ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir.
Ayıbın verilen sürede kiraya veren tarafından giderilmemesi halinde kiracı, kiraya verenin hesabına bu ayıbı giderebilir ve yaptığı tüm masrafları kira bedelinden indirebilir.
Nitekim sağlamlık raporunun alınması ve taşınmazda deprem bina güçlendirme çalışmalarının yapılması Yargıtay kararlarına göre zorunlu masraflardan olup, kiracı tarafından bu masrafların karşılanması halinde belirtilen masraflar kiraya verenden talep edilebilecektir. Ancak burada önemle üstünde durulması gereken husus, taşınmazın ruhsata uygun ve güçlendirilse bile yıkılacak binalardan olmaması gereklidir. Diğer bir ifade ile alınan karot sonrasında güçlendirileceği yönünde karar alınmış olan binalardan olması gereklidir.
Zorunlu masraflardan olmasının yanında taşınmazın deprem yönetmeliğine uygun olmaması da yine taşınmazı ayıplı hale getirecektir. Bu durumda kiracı, taşınmazı sağlamlaştırarak ödediği tüm bedelleri kiradan mahsup edebilecektir.
