Bilindiği üzere kadastro öncesi sebeplere dayalı açılacak tapu iptal tescil davalarında hak düşürücü süre 10 yıldır. Kişinin elinde kadastro öncesinde resmi eski tapunun olması halinde yine bu husus kadastro öncesi sebep mi sayılacak yoksa taşınmazlara ilişkin mülkiyet hakkına dayanarak herhangi bir süreye tabi olmaksızın dava açılabilecek midir?

Yargıtay’ ın bu hususta verdiği karara göre kişinin elinde kadastro öncesinden kalan eski tapu senedi olması halinde bu hususun kadastro öncesi sebep sayılacağı ve 10 yıllık hak düşürücü sürenin uygulanacağı yönündedir.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2024/3593 E., 2024/6597 K. Ve 03.12.2024 T. İlamında;

Davacılar vekili; dava konusu Mersin ili, .... ilçesi, .... Mahallesi 3867 ada 3 parsel sayılı taşınmazın 19.12.1961 tarihli ve 69 nolu eski tapu kaydı ile toplam 529 m² olarak eşit paylarla davalıların mirasbırakanı...... ve davacıların mirasbırakanı ... ... adlarına kayıtlı olduğunu, kadastro sırasında 529 m²'nin yarısı olan 264,5 m2 olarak eşit paylarla tescilinin yapılması gerekirken hata ile 763 ada 4 parsel sayılı 262 m² taşınmazın mirasbırakanı ... adına, 763 ada 5 parsel sayılı 293 m2 taşınmazın ise davalıların mirasbırakanı...adına tespit ve tescil edildiğini, taşınmazların daha sonra imar görerek 3867 ada 3 parsele gittiğini ve 206 m2'lik hissenin mirasbırakanları...adına, 230 m2'lik hissenin davalıların mirasbırakanı ... adına tescil edildiğini, davalılardan 12 m2 daha az adlarına hisse tescil edildiğini ileri sürerek 3867 ada 3 parsel sayılı taşınmazın 12 m²'lik kısmının tapu kaydının iptali ile mirasbırakan adına tescilini istemiştir.

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; dava konusu taşınmazın 1979 yılında yapılan kadastro çalışmaları neticesinde 763 ada 4 ve 5 parsel sayılı taşınmaz olarak tespit ve tescil edildiği ve tespitin bu şekilde kesinleştiği, 08.10.1998 tarihinde imar uygulaması neticesinde anılan taşınmazların 3867 ada 3 parsel olarak tevhit edildiği, kadastro öncesi nedene dayalı olarak açılan davanın Kadastro Kanunu'nun 12/3. maddesinde belirtilen 10 yıllık hak düşürücü süre geçirildikten sonra açıldığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Davacılar vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370. maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Daha fazla bilgi almak için Trabzon taşınmaz - arazi avukatı olarak tarafımıza danışabilirsiniz.

Arb. Av. Seyyid Hasan ÖZTÜRK

Ruhsat alma süresi Yargıtay kararlarında belirlenmiştir. Buna göre Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nde ruhsat alma süresi için herhangi bir hüküm yoksa Yargıtay kararları gereğince 6 ay içinde alınması gerekmektedir.

Buna göre makul süreyi 6 ay belirleyen Yargıtay, sözleşme süresi, inşaat ruhsatının alımından itibaren başlıyorsa inşaat süresine 6 ay ruhsat alma süresi ve 2 aylık inşaata başlama süresi ekleyerek hesap yapmaktadır.

Yargıtay 23. Hukuk Dairesi 2015/6306 E., 2018/3024 K. ve 10.05.2018 tarihli kararında;

"İçtihat Metni"

....
Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- K A R A R -
Davacı vekili, müvekkili ile davalı yüklenici arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca müvekkiline isabet eden dairelerin süresinde teslim edilmediğini, dairelerin geç teslimi halinde her bir daire için aylık rayiç kira tazminatı ödenmesinin kararlaştırıldığını ileri sürerek, gecikme tazminatının tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Mahkemece, bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamından; sözleşmede temel atılmasından itibaren 24 aylık sürede teslimin kararlaştırıldığını, ancak henüz temel atılmadığı ve davacı tarafından davalının temerrüde düşürülmediği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

Karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava, 09.06.2010 günlü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmaktadır. Bilindiği üzere, TMK'nun 692. maddesi gereğince, paylı taşınmaz malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi olağanüstü tasarruflardan sayıldığından, oybirliği ile aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Öncelikle sözleşme konusu taşınmaz üzerine arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılabilmesi ve yapılan sözleşmenin paydaşları ve yükleniciyi bağlayıcı olması için tüm paydaşlarca ya da yetkili temsilcilerince sözleşme imzalanmış olması veya yapılan sözleşmeye "onay" verilmesi zorunludur. Eldeki davada, sözleşmeye konu 4291 ada 1 parsel numaralı taşınmazın tapu kaydında davacı dışında Yakup Kalalı isimli bir paydaş daha bulunduğu görülmektedir. Bu durumda, mahkemece, bu paydaş ile sözleşme yapılıp yapılmadığı veya mevcut sözleşmeye onay verip vermediği araştırılarak, sözleşmesi veya onayının bulunmadığının tespiti halinde, davacının sözleşmesi geçersiz olacağı ve geçersiz sözleşmeye dayalı olarak gecikme tazminatı istenemeyeceğinden, davanın bu sebeple reddi gerekirken, bu hususun gözden kaçırılması hatalı olmuştur.
Öte yandan, taraflar arasındaki sözleşmede, kooperatifin inşaatı temel atma tarihinden itibaren 24 ay içinde teslim edeceği kararlaştırıldığı halde, temel atma, başka bir deyişle, ruhsat alma işinin ne kadar sürede yapılacağı karara bağlanmamıştır. TBK’nun 471/1. maddesi hükmü gereğince, yüklenici edimlerini işsahibinin haklı mefaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle ifa etmek zorundadır. Sözleşmede, ifaya başlama süresinin belirlenmemiş olması, yükleniciye keyfi davranma hakkı tanımayacaktır. Bu durumda, taraflar arasındaki sözleşmenin, yukarıda açıklandığı üzere yapılacak inceleme sonucu geçerli olduğunun tespiti halinde, Dairemizin yerleşik içtihatları gereğince, ruhsat alma işleminin 6 aylık ve inşaata fiilen başlama ediminin de 2 aylık makul sürede yapılabileceği kabul edilmek suretiyle, davalı yüklenicinin inşaatı teslimde varsa gecikme süresinin ve tazminatının belirlenmesi için konusunda uzman bilirkişiden rapor alınarak, sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle davanın reddi doğru olmamıştır.

Açıklanan nedenlerle kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile mahkeme kararının BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 10.05.2018 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Yıkımında aşırı zarar oluşturacak yapıların, arsa üzerinden kaldırılması Yargıtay kararları gereğince mümkün değildir. Mevzuatımızda yapının yıkımında aşırı zarar oluşturacak herhangi bir kavrama yer verilmediğinden dolayı Yargıtay Kararları ile aşırı zararın tespiti gerekecektir.

Yargıtay 14.Hukuk Dairesi 2002/ 8310 E., 2003 / 5747 K. ve 07.07.2003 tarihli kararında;

Dava: Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 18.9.1998 ve 17.2.2000 gününde verilen dilekçeler ile elatmanın önlenmesi ve kal, birleşen davada ise temliken tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; elatmanın önlenmesi ve kal davasının kısmen kabulüne, kısmen reddine, birleşen davada ise temliken tescil davasının reddine dair verilen 30.5.2002 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi taraf vekillerince istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

Karar: Dava, çaplı taşınmaza elatmanın önlenmesi ve kal, birleşen dava ise Medeni Kanunun 651.maddesine ( 4721 sayılı Medeni Kanunun 725 md. ) dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

Davacı, maliki bulunduğu 48 parsel sayılı taşınmaza bina yaparak elatan davalılar N, K ve S'nun elatmalarının önlenmesini ve yapıların kalini istemiştir.

Birleşen davada, davacı S, paydaşı bulunduğu 48 parselde inşa ettiği binanın davalı M'ye ait 49 parsele taşan kısmının tapu kaydının iptali ile adına tescilini istemiştir.

Mahkemece, davacının davalı K aleyhindeki davasının husumet yönünden reddine, davalı N aleyhindeki elatmanın önlenmesi davasının kabulüne, kal davasının reddine, davalı S aleyhindeki elatmanın önlenmesi ve kal davasının kabulüne, birleşen davada davacı S 'nun davalı M aleyhindeki temliken tescil davasının reddine karar verilmiştir.

Hükmü davacı ( K.davalı ) M vekili, davalı N vekili ve davalı ( k.davacı ) S vekili temyiz etmiştir.

Yapılan yargılamaya, dosya kapsamına, toplanan delillere göre; davalı N vekilinin ve davalı ( k.davacı ) S vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi, davacı ( k.davalı ) M vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.

Davacıya ait 48 parsel sayılı taşınmazda krokide B harfi ile gösterilen binayı kadastrosu yapılmış parselde inşa eden ve ondan satın alan davalı N'nun iyi niyetli olmadığı sabittir ve bu husus mahkemenin de kabulündedir. Bu durumda elatmanın önlenmesine karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmamaktadır. Ancak mahkemece, davacının kalini istediği binayı muhik bir bedel ödeyerek temellük etmek istemediğini beyan etmesi nedeniyle kal talebinin reddine karar verilmiş, gerekçede kal isteği reddedildiğinden yapının yıktırılmasında aşırı bir zarar olup olmayacağı hususunun araştırılmadığı da yazılmıştır. Kal isteminin reddi için binanın ( yapının ) değerinin açıkça arsanın kıymetinden fazla olması ve kalin aşırı zarar doğurması gerekmektedir. Açık farktan maksatı iki değer arasında ilk bakışta herkesin hemen gözüne çarpacak bir dengesizliğin bulunması, başka bir anlatımla, değerler arasında aşırı bir orantısızlık olduğu kanaatinin uyanması demektir. Oysa, davalı N'ye ait B harfli binanın bilirkişi raporuna göre 100 metrekaresinin 2.sınıf basit tek konut niteliğinde olduğu, 27 metrekarelik kısmının ise çok basit bina olduğu, toplam bina değerinin 1.954.043.280 Tl. olup, kapladığı arsanın da 920.750.000 Tl. değerinde bulunduğu, bu durumda yukarıda açıklandığı gibi yapının değerinin arsadan çok fazla olmadığı yani iki değer arasında açık fark bulunmadığı görülmekle birlikte, davacı vekilinin beyanı, binanın değeri itibariyle yıkımın aşırı zarar doğurmasının sözkonusu olmayacağı ve binanın belirtilen niteliği itibariyle korunmaya değer bir yapı özelliğinde de bulunmadığı dosya kapsamı ile anlaşılmıştır. O halde açıklanan bu nedenlerle, davacının bu binaya yönelik yıkım isteminin de kabulüne karar vermek gerekirken, yazılı gerekçe ile reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, davacı vekilinin temyiz isteminin kabulü ile hükmün bozulması gerekmiştir.

Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle;

1- Davalı N vekilinin yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddine,

2- DAVALI ( K.davacı ) S vekilinin yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddine,

3- Davacı M vekilinin temyiz itirazının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde yatırana geri verilmesine, 7.7.2003 gününde oybirliği ile karar verildi.

Paydaşlara karşı el atmanın önlenmesi davası açılabilmesi için gerekli iki şart vardır.

1. Taşınmaz, paydaşlar arasında fiili kullanıma göre bölünmesi halinde kendi tarafına müdahale eden paydaşa karşı açılabilir.
2. Eğer taşınmaz, paydaşlar arasında fiili olarak bölünmemişse, bu durumda davayı açan paydaşın taşınmazda hiç bir yer kullanamaması gereklidir.

Aksi halde açılacak dava reddedilecektir.

Yargıtay 14.Hukuk Dairesi 2010/ 2415 E., 2010 / 3156 K. ve 23.03.2010 Tarihli Kararı

MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 26.11.2007 gününde verilen dilekçe ile elatmanın önlenmesi ve kal istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 13.05.2009 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

K A R A R

Davacı, maliki olduğu 6084 parsel sayılı taşınmazdaki 386/41807 payını davalıya sattığını, davalının satın aldığı yerden daha fazla yer kullanarak kendisine ait yerlere tecavüz ettiğini belirterek elatmanın önlenmesi ve kal istemiştir.

Mahkemece davalının payına isabet eden miktarı aşarak tecavüz ettiği 141,51 metrekare yere müdahalenin menine ve bu kısma yapılan muhdesatın kal'ine karar verilmiş, davalı hükmü temyize getirmiştir.

Paylı ya da elbirliği mülkiyetine konu taşınmazlarda, yaralanma hakkı engellenen paydaşın kullanımını engelleyen diğer paydaşlara karşı el atmanın önlenmesi davası açma hakkı vardır.

Davanın dinlenebilmesi için, paydaşın taşınmazda payına karşılık çekişmesiz olarak kullandığı bir miktar yer olmamalıdır.

Ayrıca, tüm paydaşlar arasında yapılmış özel parselasyon veya harici bir paylaşım sözleşmesinin bulunması buna göre de fiili kullanım durumunun oluşması halinde de kayıtta paylı, ancak fiilen bağımsız bu oluşumun resmi nitelik kazanana kadar korunması gereklidir. Bu, “ahde vefa” kuralının yanında T.M.K.nun 2. maddesinde düzenlenen iyi niyet kuralının da bir gereğidir.

Açıklanan nedenlerle, paydaşlar arasındaki el atmanın önlenmesi davalarında öncelikle tüm paydaşları bağlayan harici bir taksim sözleşmesi ve özel bir parselasyon planına göre fiili kullanma biçiminin oluşup oluşmadığı saptanmalı, varsa uyuşmazlık benimsenen fiili kullanım durumuna göre çözümlenmelidir. Yoksa davacının payına karşılık yer kullanıp kullanmadığı araştırılarak sonuca gidilmelidir.

Somut olayda;

Dava konusu 6084 parsel sayılı taşınmazda davacının 4370/44928 payının, davalının da 386/41807 payının olduğu anlaşılmaktadır. Dosya içeriğinden davacının taşınmazda herhangi bir yer kullanıp kullanmadığı tam olarak anlaşılamamaktadır. Bu durumda yukarıda yapılan genel açıklamalar doğrultusunda gerekli inceleme ve araştırma yapılarak sonucuna göre bir karar vermek gerekir iken eksik inceleme hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir.

SONUÇ: Yukarıda yazılı nedenlerle hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin yatırılan temyiz harcının yatırana iadesine, 23.03.2010 tarihinde oybirliği ile karar verildi.

TAG; paydaşlara karşı el atmanın önlenmesi